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レバレッジ効果

レバレッジ効果

資産100は毎年10%の利益を生むので10が利益剰余金となる。
今回は借入に対して2%の金利を払うので80×2%=1.6が毎年の支払い利息
資産100に対して10%のリターンが「10」あり、そこに1.6の支払い利息が生じるため
毎年8.4の利益剰余金が発生する。
5年後は8.4×5ヶ月=42の利益剰余金が積み上がる。

不動産投資「レバレッジ効果」の功罪! 毒にもなれば薬にもなる!?

自己資金1,000万円に4,000万円の融資をプラスした合計5,000万円を年間10%の収益が期待できる物件に投資をすれば、一年で500万円の収益が期待できます。自己資金に対する表面的な投資利回りは50%になります。融資の返済を年間300万円にしたとしても、年間200万円が手元に残りますので、自己資金に対する利回りは20%になります。一年で投資をやめて購入価格と同じ金額で物件が売却できれば、1,000万円の自己資金が1,200万円に増えることになります。これが「レバレッジ効果」を使った成功のシナリオです。

マイナスのレバレッジ効果

先ほどと同様の投資をして、賃料収入が50%下がってしまったとしたらどうなるでしょう。

5,000万円の投資に対して賃料収入は250万円ですので、投資利回りは5%ですが、融資の返済を300万円すると手残りどころか年間50万円の赤字になります。たまらず物件を手放そうとしたときに物件価格が10%下がっていたらどうでしょうか? 5,000万円で購入した物件を4,500万円で売却し、4,000万円の融資を返済すると手残りは500万円になってしまいます(図2参照)。

賃料収入が減って50万円持ち出した分を考えると、1,000万円の自己資金が450万円に目減りします。5,000万円に対しては10%程度の損でも、自己資金に対しては50%以上の損になってしまうのです。

実際、某銀行の案件ではこのような事案が少なからず起きています。

不動産投資で損をする原因

不動産投資で損をする要素は2つです。

短期的に投資する場合「物件価格の変動」が、投資の成否を大きく左右します。不動産投資ファンドなどは、3年~5年で物件を入れ替えるため、物件価格の変化をある程度予測して投資します。逆に一般投資家が不動産投資をするときは、中長期的に安定した収益を期待した投資をするべきなので、「賃料収入の変化」に重点を置くべきでしょう。

仮に、物件価格が下落しても、賃料収入さえ想定通り安定的に入ってくれば、将来的に投資した資金が回収でき、キャッシュフローも安定的に増えていきます。しかしながら、マーケットが変わって「賃料収入の減少」や「修繕コストの増加」といったことが起こる可能性を考慮にいれておかないと見込み違いが起きてしまいます。

LTVは70%までに

仮に、年間200万円の賃料収入があがる物件に投資をする場合、年間180万円返済しなくてはならない融資を借りるとすると、手残りは20万円しかありません、この物件の賃料が5%下落すれば収入が190万円となり、手残りは10万円。賃料が10%下落すれば手残りは無くなり、それ以上なら手元資金まで持ち出して融資を返済することになります。

原則として、物件価格に占める融資額の割合(LTV:Loan レバレッジ効果 to Value)は、70%程度までにしておくのが良いでしょう。

そうすれば、自己資金を持ち出して融資を返済しなくてはならないようなことにはならないと思います。あとは、投資に見合う「物件を選ぶ」ことです。 正しい物件を選択すれば、安定収入が約束されます。

不動産用語辞典

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エクイティ(Equity)

株主資本のこと。その資金は、新株や新株予約権付社債の発行などにより調達される。投資家にとっては、返済期限が定められていない資金の供与であり、その資金が利益の拡大に貢献する投資に充当されるよう監視が必要となる。 エクイティに対してデット(Debt)という用語があるが、デットは、返済期間や金利が定められ、社債発行や銀行借入などにより調達される他人資本である。 不動産の証券化に当たっては、不動産の価値を担保に資金を調達するが、その際にエクイティとデットをどのように組み合わせるかが重要となる。一般に、エクイティファイナンスのほうがハイリスク・ハイリターンであるといわれている。

不動産の証券化

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。 その仕組みは、大まかには3つの段階によって構成される。 1.流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者(オリジネーター)から不動産が切り離され、不動産そのものの価値(収益力・リスク等)が明確になる。 2.SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益(インカムゲインとキャピタルゲイン)を裏づけとして証券(出資口・信託受益権等)を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。 3.証券を流通させる。 これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。 このとき、それぞれの段階で仕組みを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、1.の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、2.の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、3.の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。 不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

借入金のレバレッジ効果とそのリスクとは?



【この記事の著者】 江黒公認会計士事務所 公認会計士 江黒 崇史
http://www.eguro-cpa.com/

ビジネスにおいては、しばしば「レバレッジを使おう」、「レバレッジを効かせよう」という言葉が使われます。
これは、ビジネスを伸ばすための借入で資金を調達して成長することを指します。
借入金を「てこ」に見立ててビジネスを持ち上げるイメージです。

レバレッジ効果なら1株当たり資産価値が増える

レバレッジ効果とは、簡単にいうと、「少ない自己資金でも、借入による資金調達でビジネスをまわすことで、大きなリターンを得られること」となります。

では、自己資本だけでビジネスをするのと、借入を実行してビジネスをするのとでは、どれくらい差があるのでしょうか?
そこに、どのようなレバレッジ効果が生まれるのでしょうか?


資産100は毎年10%の利益を生むので10が利益剰余分金となる。
5年後は10×5ヶ月=50の利益剰余金が積み上がる。


資産100は毎年10%の利益を生むので10が利益剰余金となる。
今回は借入に対して2%の金利を払うので80×2%=1.6が毎年の支払い利息
資産100に対して10%のリターンが「10」あり、そこに1.6の支払い利息が生じるため
毎年8.4の利益剰余金が発生する。
5年後は8.4×5ヶ月=42の利益剰余金が積み上がる。

このように、自己資本のみで全額投資するよりも借入を用いた方が、資本金に対して自己資本分は増え、結果として1株当たり資産価値も増えることになるのです。

レバレッジ効果のリスクを検証する

1.借入を返済できないリスク

当然、借入をしてのビジネスなので借入の返済義務が生じます。
もしも返済できない場合には、倒産リスクに直面します。

2.財務レバレッジが逆ザヤになるリスク

「資産からのリターン率 < 借入による金利率(投資資産と借入の金額が同等の場合)」

借入による金利負担を考慮しても、なおそれ以上にリターンが見込める投資だからこそ借入をすることでレバレッジ効果が生まれるのですから、どのような資産へ投資をするのか、どのような条件で借入をするのか、について慎重に考えて投資と借入を実行することが大切です。

知っているようで知らない?不動産投資における自己資金に対するレバレッジ効果とは?

【不動産担保ローン(フリーコース)】
ご融資額:100~3,000万円
ご融資年率:6.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~180回/5年~15年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要 レバレッジ効果
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【住宅ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産投資ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産担保ローン(リフォームコース)】
ご融資額:100~5,000万円 レバレッジ効果
ご融資年率:変動金利 3.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.8%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~360回/5年~30年
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【事業者用不動産担保ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:変動金利 2.65%~4.45%※2021年4月1日現在・固定金利4.5%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:60回~300回/5年~25年
ご返済方式:毎月元利均等払い
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
保証:原則不要
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【不動産売却前提ローン】
ご融資額:100万円~5億円
ご融資年率:固定金利 3.65%~9.9%(実質年率15.0%以内)
ご返済回数・期間:1回~24回/最長2年
ご返済方式:期日一括返済方式(最終返済期日までは毎月利息払い)
遅延損害金:年率 20.00%
担保:不動産
連帯保証人:原則不要
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【かんたん安心カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.8%
ご返済回数・期間:1~60回/1~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、1回払い
遅延損害金:年率 9.49%~20.レバレッジ効果 00%
担保・保証人:不要
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【かんたん安心フリーローン】
ご融資額:10~300万円
ご融資利率:実質年率8.8%~17.4%
ご返済回数・期間:6~96回/6~96ヵ月
ご返済方式:元利均等返済方式
1) 毎月1回返済(ボーナス併用あり)
2) 2ヶ月に1回返済(60歳以上の方限定)
遅延損害金:年率 12.84%~20.00%
担保・保証人:不要
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【個人事業主専用カードローン】
ご融資額:1~500万円
ご融資利率:実質年率6.5%~17.レバレッジ効果 8%
ご返済回数・期間:1回~60回・1ヵ月~60ヵ月
ご返済方式:定額リボルビング方式、 1回払い
遅延損害金:年率9.49%~20.00%
担保・保証人:不要
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【リフォームローン】
ご融資額:30~500万円
ご融資利率:実質年率3.8%~10.9%
ご返済回数・期間:6回~96回・6ヵ月~96ヵ月
ご返済方式:毎月元利均等払いまたはボーナス併用払いのいずれか
遅延損害金:年率5.54%~15.91%
担保・保証人:不要
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レバレッジ効果

不動産投資はレバレッジを効かせるのが基本スタイル

不動産投資における「レバレッジ」とは?

不動産投資でも同じように 金融機関でローンを組み、少ない資金によって大きなリターンを得る際に「レバレッジを効かせる」 と言ったりします。

不動産投資ローンの「レバレッジ効果」とは?

では不動産投資の「レバレッジ効果」とは何を指すのでしょうか?
レバレッジ効果とは 「手元資金+ローン」を組み合わせることで収益物件に投資をし、多くの利益が得られる効果 を指します。

不動産投資でレバレッジを効かせる具体例

レバレッジ効果なし
1,000万円×5%(年間利回り)= 50万円

レバレッジ効果あり(3,000万円をローンとして借りた場合
(1,000万円+3,000万円)×5%(年間利回り)= 200万円

不動産投資のレバレッジ効果を得るには年収の何倍が目安?

一般的に不動産投資ローンは収益物件を取り扱うため、住宅ローンよりも多く融資を得ることができます。
例えば 年収500万円のサラリーマンの場合、5,000万円ほど(10倍程度)のローンが受けられる と言われています。

不動産投資でレバレッジをかける際の注意点と逆レバレッジの具体例

利回りと金利が逆転してしまう「逆レバレッジ」に注意!

逆レバレッジの具体例(1)
借り入れ(ローン)金利が実質利回りより高いケース

金融機関からの借入金が3,000万円でローン金利が6%の場合
(1,000万円+3,000万円)×5%(年間利回り)-(3,000万円×6%)= 20万円

逆レバレッジの具体例(2)
実質利回りがローン金利より低いケース

金融機関からの借入金が3,000万円でローン金利が4%の場合
(1,000万円+3,000万円)×3%(年間利回り)-(3,000万円×4%)= 0万円

となってしまいました。
利回りが低くなったことにより、最終的に得られる収益は0円(初年度のみ)となってしまいましたね。
このように、 不動産投資では「利回り」と「金利」の関係が特に重要 となります。

不動産投資でレバレッジ効果を成功させる3つのポイン

(1)イールドギャップ(利回りー金利)の高い物件を選ぶ!

この 「利回り-ローン金利」の差をイールドギャップ と呼び、不動産投資をする際の重要な判断ポイントになります。
したがって、不動産物件を選ぶ際は「イールドギャップが高い不動産」を選ぶことが基本です。

(2)実質利回りでシミュレーションをすることが大切!

(3)不動産会社の話は信用できない?セカンドオピニオンが必要!

不動産投資はレバレッジを効かせられる数少ない投資方法の一つ

・レバレッジとは、少ない手元資金で大きな運用結果を得る投資用語
・不動産投資のレバレッジは年収の10倍までが目安
・収益と金利が逆転してしまう「逆レバレッジ」に注意!
・不動産投資で大切なのは「利回り」と「金利」の差(イールドギャップ)
・年間のキャッシュフローは空室率を考慮した「実質利回り」で計算せよ

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